Từ ngày 1.1.2026, việc tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có sự thay đổi đáng kể do việc áp dụng bảng giá đất mới, được xây dựng tiệm cận với giá thị trường. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định rằng UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Hằng năm, UBND tỉnh có trách nhiệm quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.

Theo đó, giá đất của bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí và được UBND tỉnh công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể. Tiền đền bù khi thu hồi đất sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được tính như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Do đó, từ ngày 1.1.2026, với giá đất thị trường sẽ ảnh hưởng đến giá đền bù đất. Giá đền bù có thể sẽ cao hơn so với hiện nay trừ trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất sẽ là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định ngay tại thời điểm phê duyệt.

Để hiểu rõ hơn về những thay đổi này, người dân có thể tham khảo https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/tu-ngay-1-1-2026-tien-den-bu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-co-the-se-bien-dong-theo-qui-dinh-moi-166426.html và https://laodongthudo.vn/ti-nhgia-dat-moi-tu-ngay-1-1-2026-161963.html .

Thành phố Cần Thơ sẽ tiếp tục áp dụng tạm thời ba bảng giá đất cũ của Cần Thơ, Hậu Giang và Sóc Trăng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Quyết định này nhằm đảm bảo sự ổn định trong chính sách đất đai sau khi thành phố được sáp nhập, đồng thời chờ đợi việc xây dựng bảng giá đất mới thống nhất cho toàn thành phố từ năm 2026.

Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, ông Ngô Thái Chân, cho biết rằng có nhiều khu vực giáp ranh giữa ba đơn vị hành chính cũ có sự chênh lệch lớn về giá đất trong chính sách bồi thường, dù các khu vực này liền kề nhau. Điều này gây ra khó khăn trong quản lý và thực hiện chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng. Sở Nông nghiệp và Môi trường đã kiến nghị UBND thành phố Cần Thơ cho phép tiếp tục sử dụng ba bảng giá đất cũ đến hết năm 2025.

Ông Chân cũng cho biết việc xây dựng bảng giá đất mới cần khoảng 6-7 tháng và sẽ được trình Hội đồng nhân dân thành phố xem xét, phê duyệt để có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Về mặt pháp lý, ông Ngô Thái Chân khẳng định việc tiếp tục áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm bảng giá đất và chính sách bồi thường của ba địa phương cũ, là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Từ cơ sở pháp lý đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã trình UBND thành phố Cần Thơ để tiếp tục trình Hội đồng nhân dân thành phố xem xét, ban hành nghị quyết cho phép sử dụng tạm thời ba bảng giá đất và ba chính sách bồi thường cũ.

Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ, ông Trần Văn Lâu, cho biết việc xây dựng bảng giá đất thống nhất cho thành phố Cần Thơ mới cần ít nhất 6 tháng. Điều này đồng nghĩa với việc thành phố sẽ phải chờ đợi một khoảng thời gian nhất định để có thể thực hiện các thay đổi cần thiết trong chính sách đất đai.

Như vậy, trong thời gian tới, thành phố Cần Thơ sẽ tiếp tục áp dụng các bảng giá đất cũ nhằm đảm bảo sự ổn định và nhất quán trong quản lý đất đai, đồng thời tiến hành xây dựng bảng giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế và yêu cầu pháp lý.

Thông tin liên quan:

Chiều ngày 10/7, tại Hà Nội, Bộ Giao thông Vận tải đã tổ chức lễ ký kết một dự án quan trọng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, với 84% diện tích đất tự nhiên là đất nông nghiệp, chính sách đất đai đóng vai trò nền tảng quan trọng để phát triển nông nghiệp.

Ông Bình cho biết, mặc dù chính sách đất đai đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, một số tồn tại trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn tồn tại. Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã chỉ ra những tồn tại này và đề ra các quan điểm chỉ đạo để giải quyết vấn đề.

Theo ông Bình, hạn mức giao đất nông nghiệp đã được nâng lên. Cụ thể, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất.

Thời hạn sử dụng đất cũng đã được nâng lên so với trước kia. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất) với thời hạn là 50 năm, khi hết thời hạn này, họ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Ông Bình cho biết, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất… Luật Đất đai 2024 cũng cho phép cá nhân và doanh nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất.

Liên quan đến vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất, đồng thời giao cho địa phương trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với thực tiễn, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, hiện nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động thị trường, dẫn đến bảng giá đất không sát với thực tế.

Để giải quyết vướng mắc liên quan đến mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính để điều chỉnh cách tính. Ông Phấn cho hay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương xây dựng bảng giá đất sát thực tế, đánh giá tác động của thị trường và tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội; theo dõi và cập nhật thường xuyên dữ liệu giá đất, tổ chức hệ thống quản lý thông tin chặt chẽ.